Дома звезд в Подмосковье Квартиры знаменитостей в Москве

Мы рекомендуем

  • Участки на Азовском море.
    Земля под индивидуальное строительство и мини-гостиницы на берегу Азовского моря от 75 000 за сотку.
  • Свадьба в России

    Современные молодые выбирают выездную свадебную церемонию на природе. Это трогательное, красивое и  запоминающееся действие.

  • Свадьба в России

    Современные молодые выбирают выездную свадебную церемонию на природе. Это трогательное, красивое и  запоминающееся действие.

  • Участки в Тамани
    Минимальная цена - 100 тыс. руб за сотку. Коммуникации включены в стоимость участка.
  • ЖК "Си Лайф"
    Новый жилой комплекс на побережье Лонг Бич. Первая линия. Вид на море и горы.
  • МФК Новосити
    Комплекс сдан! Первая линия, закрытая территория. Новороссийск

Управление недвижимостью в США

28.06.13
Рынок недвижимости США, благодаря долгой истории своего существования, имеет развитую систему сопутствующих сервисов. И хотя многие из них с продажей недвижимости совсем не связаны, но имеют к ней самое прямое отношение. В данном случае речь пойдет об управляющих компаниях, без которых представить себе американский рынок сейчас уже просто невозможно.
 
Специализация – эффективный менеджмент
 
В общем случае, к услугам управляющих компаний обращаются те владельцы недвижимости, которые хотят сдать свою собственность в аренду, поручив заниматься связанными с этим вопросами специализированной структуре, которая будет выполнять функции управления от их лица.
 
Такой домовладелец заключает с управляющей компанией контракт, где указывается размер оплаты за услуги менеджмента (обычно это обходится в сумму от 10% от ежемесячной арендной платы и выше), и подробно описываются обязанности сторон.
 
Условия договора могут быть различными, но в «классическом» варианте управляющая компания берет на себя взимание арендной платы с арендаторов, контроль своевременного погашения коммунальных платежей и налогов, оперативное решение связанных с эксплуатацией недвижимости вопросов и оперативное устранение тех возможных неполадок, за которые по договору отвечает владелец. Кроме этого, осуществляется постоянный надзор за состоянием зданий и прилегающих к ним объектов инфраструктуры, и если на «вверенном объекте» производятся какие-либо ремонтные работы, то менеджеры управляющей компании курируют их производство, отвечая за конечный результат перед владельцами.
 
Поскольку одна из основных задач – получение собственником прибыли от аренды, то в сферу деятельности управляющей компании часто входят также маркетинг недвижимости, поиск арендаторов, заключение с ними договоров и ведение сопровождающей финансовой отчетности.
 
Как говорит Наталья Пейсина, лицензированный жилищный брокер и владелец риэлтерской фирмы MNM Companies, llc., одновременно являющейся управляющей компанией с офисами в Майами и Нейплсе (Флорида), содержание недвижимости требует ежедневной работы и постоянного присутствия.
 
Поэтому к услугам  управляющих компаний обращаются владеющие  недвижимостью организации, кондоминиумы и частные владельцы из числа тех, которые не готовы посвятить все свое время и большую часть других имеющихся в их распоряжении ресурсов решению вопросов связанных с управлением объектами и их эксплуатацией. Особое внимание уделяется репутации управляющей компании и способности ее менеджеров справляться с разными спорными вопросами, выявляя и предотвращая проблемы на раннем этапе, и ни в коем случае не доводя ситуацию до открытого конфликта или судебного разбирательства.
 
По словам Натальи  Пейсиной, эта деятельность лицензируется Государственным департаментом профессионального регулирования США (State Department of Professional Regulation), для получения лицензии от которого необходимо посещать специальные занятия и сдать довольно непростой государственный экзамен на знание соответствующих законов. Процедура подтверждения лицензии повторяется каждые 2 года.
 
О рыночной специфике
 
В этом сервисе  Наталья Пейсина выделяет два  отдельных направления – управление жилой и коммерческой недвижимостью. Несмотря на то, что в MNM Companies имеются как менеджеры, управляющие съемным жильем (residential property managers), так и специалисты по управлению коммерческой недвижимостью (commercial real estate property managers) – далеко не все американские управляющие компании универсальны. Чаще предоставляемые ими услуги ограничиваются какой-либо одной сферой, не говоря уже о том, что многие предпочитают иметь дело лишь с «оптовыми» заказчиками (кондоминиумы и т.д.). В то время как MNM Companies, по словам Натальи, работает с владельцами как кондо-единиц, так и отдельных семейных домов.
 
Каждая управляющая  компания, кроме взимания арендных платежей за пользование жильем в  кондоминиуме – обязана следить  за своевременной выплатой прочих платежей. Обычно они делятся на «общественные» Homeowners Association Fees (расходы на содержание мест общего пользования, благоустройство территории и т. п.) и индивидуальные (стоимость электро- и водоснабжения, телефонной линии, газа, кабельного телевидения и интернета).
 
«Для решения  проблемы неплатежей в США имеется  множество административных рычагов воздействия. Иногда, кстати, очень неприятных. Но мы, - говорит Наталья Пейсина, договорившись с владельцами жилья - ввели для своевременно оплачивающих арендные счета жильцов специальную систему «бонусов». Это был совершенно нетривиальный подход: такого еще не делала ни одна другая американская компания. Но мы получили очень даже положительный эффект, который позволит MNM Companies проводить эту дружественную для наших жильцов политику и в дальнейшем».
 
Современные «управдомы»
 
Кроме всевозможных «технических» функций, управляющие компании несут ответственность за административный порядок, установленный во взятых в управление кондоминиумах и многоквартирных комплексах. В этом смысле функции менеджера управляющей компании отчасти напоминают функции когда-то существовавшего у нас «класса» управдомов.
 
В американских кондоминиумах, как говорит Наталья Пейсина, существует базовый набор более или менее стандартных правил.
 
Обычно новый  владелец жилья в кондоминиуме может  сдать принадлежащую ему площадь в аренду только через год (иногда 2-3 года) после покупки и будет иметь право на специально отведенную парковку только после того, как зарегистрирует свой автомобиль.
 
Как покупатель, так и  арендатор кондо-недвижимости дает согласие на проверку его кредитной истории и запрос в полицию насчет возможного уголовного прошлого. Если все нормально, то кандидат подписывает официальную форму, соглашаясь выполнять все предписанные для жильцов кондоминиума правила.
 
Список всевозможных запретов – достаточно обширен. Здесь – лишь некоторые его положения. Итак, проживающий в кондоминиуме человек должен регистрировать всех посещающих его гостей, не мусорить, не шуметь, не включать громкую музыку, не пользоваться бассейном после 10-11 вечера и не доставлять по выходным купленную им мебель. В здании и на балконе – запрещается курить и делать барбекю.
 
Для нарушителей предусмотрен штраф, минимальная величина которого за самые мелкие «шалости» обычно составляет $100. Но в отдельных случаях эта сумма может достигать 600 долларов и более.
 
Тем не менее, если на секунду задуматься о том, что все эти ограничения касаются как вас, так и всех без исключения ваших соседей, то такие запреты вовсе не кажутся чересчур строгими, так как они очевидно культивируют уважительное отношение к соседям, снижают вероятность конфликтов, тем самым заметно улучшая общую атмосферу в кондоминиуме.
Криницкий Константин
Вернуться к списку статей