Только получив возможность выхода на международный рынок жилья в девяностые годы, россияне сразу стали массово скупать зарубежную недвижимость. Такие покупки считались «статусными» и многие наши соотечественники, стремясь не отстать от новой моды, стали владельцами самого разного по качеству и стоимости курортного жилья в Испании, Турции, Болгарии и на Кипре. Для кого-то такой эксперимент прошел довольно удачно, а кто-то, столкнувшись на незнакомых рынках с многочисленными подводными камнями – до сих пор тратит уйму времени, сил и средств, чтобы хотя бы минимизировать потери от собственной самоуверенности.
Поэтому, несмотря на то, что дома и апартаменты в Болгарии и той же Турции зачастую заметно доступнее чем дешевая недвижимость на Черном море – многие покупатели все же выбирают второй вариант, утверждая, что им так спокойнее.
Что же может сегодня предложить таким покупателям «российский юг»? Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACONRealtyGroup (Краснодар), начинает свой рассказ с оценки того, кто именно и с какими целями покупает недвижимость на черноморском побережье Краснодарского края России.
Итак, покупки курортной недвижимости можно разделить на две основные категории – покупка с целью отдыха (их основная часть) и в качестве инвестиционных вложений. Во втором случае покупателям в большей степени следует ориентироваться на долгосрочные инвестиции в городах, которые обладают наибольшим потенциалом развития и предлагают большой выбор новостроек на Черноморском побережье – Сочи, Геленджик, Анапа. В Сочи пройдут зимние Олимпийские игры, Чемпионат Мира по футболу и Формула-1, а в Анапу будет перенесена игорная зона «Азов-сити». Сейчас во всех этих местах ведется активное строительство.
Если говорить о недвижимости на побережье черного моря для летнего отдыха, то наиболее состоятельные покупатели выбирают закрепивший за собой статус элитного курорта город Сочи. Геленджик позиционируется как курорт бизнес-класса, Анапа – средний класс, а прочие зоны черноморского побережья можно отнести к эконом-классу.
Илья Володько уточняет, что сейчас большинство реальных сделок купли-продажи сосредоточено в экономичном сегменте с бюджетом покупки до 3 млн. руб. Такой спрос, в основном, удовлетворяется частными застройщиками или небольшими строительными компаниями, предлагающими трех-пятиэтажные «клубные» дома с хорошим соотношением цены и качества.
Для постоянного проживания подходят Краснодар, Новороссийск и Анапа. На новостройки на Черном море в этих городах предполагается спрос со стороны жителей северных регионов, имеющих цель перебраться поближе к солнцу и морю.
Наибольшей динамичностью в последние годы отличался рынок недвижимости Сочи. Весной 2007 года, после того, как город был объявлен столицей XXII Олимпийских зимних игр 2014 года – цены на недвижимость здесь буквально за ночь выросли на 80-150%, продолжая расти на 2-3% в месяц до осени 2008 года. Сразу после «скачка» цен на фоне «олимпийской эйфории», активность на рынке упала в несколько раз, так как основанный только на позитивных ожиданиях рост цен не был подкреплен никакими другими объективными факторами.
Как утверждает генеральный директор MACONRealtyGroup, все это сыграло с девелоперами злую шутку. По его словам, сам факт проведения Олимпиады 2014 года в Сочи мог оправдать небольшой разовый рост цен на 8-10%, а остальной потенциал мог бы быть планомерно реализован в течение следующих 2-3 лет с появлением новых качественных объектов недвижимости, развитием инженерной, транспортной и курортной инфраструктуры.
Впрочем, продавцам сочинской недвижимости очень скоро опять пришлось корректировать свои ценники – разразившийся в 2008 г. финансовый кризис «обрушил» средний уровень сочинских цен на 37%.
В последнее время покупательская активность в городе вновь повысилась, однако говорить о восстановлении пока рано: число «просмотров» по-прежнему существенно ниже докризисного уровня, процент их перехода в сделки еще невысок, а акцент при покупках в основном смещается к экономичным ценовым вариантам.
По всей видимости, средний уровень цен может достичь своего равновесного значения в течение ближайшего года. Но это, по словам эксперта, скорее всего, произойдет не за счет их снижения, а вследствие отсутствия роста.
На сегодняшний день средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости Сочи в эконом-классе – 63,2 тыс. рублей. Диапазон цен в этом сегменте составляет от 35 000 руб./кв. м в проекте компании ПЖСК «Мой Дом» в Центральном районе по ул. Фадеева, продажа в ЖК «Столичный» в курортной зоне Адлерского района доходит до 96 000 руб./кв. м .
В бизнес-классе средняя стоимость нового квадратного метра – 114,1 тыс. рублей. Самое доступное предложение – в проекте «Дом-Пионер» на улице Юных Ленинцев, 24, где имеются квартиры площадью 44,5 кв. м по цене 3,6 млн. руб.
Купить «элитный» сочинский квадратный метр можно в среднем за 192,5 тыс. руб. В объектах «частных» застройщиков средневзвешенная стоимость была на 24,6% ниже и в августе составила 47 666 руб. Минимальный бюджет покупки квартиры в этом сегменте на сегодня в среднем составляет 6,6 млн. руб, и такие цены уже близки к его оптимальному значению.
Говоря о рыночных перспективах, эксперт MACONRealtyGroupзамечает, что сейчас девелоперы жилой недвижимости стали учитывать потребительские предпочтения и ориентироваться на строительство жилья в сегменте эконом-класса. Рост объемов такого строительства в Сочи – стал пусть и запоздалым, но актуальным ответом застройщиков на стабильный спрос на доступное жилье. Сейчас в этом классе строится 41 объект. На очереди – появление еще нескольких крупных проектов, в том числе начало строительства второй очереди проекта «Морская Симфония».
Кроме того, сейчас девелоперы готовы пересматривать концепции своих проектов. Например, в случае с сочинским проектом «Островом Мечты», его классность снизилась с бизнес до эконом. Были уменьшены площади квартир, пересмотрен состав инфраструктуры. Продажи квартир возобновились с декабря 2010 г. по цене от 55 000 руб./кв. м., в то время как в начале 2009 г. минимальная цена реализации была 71 000 руб./кв. м.
Оценивая привлекательность городов на рынке недвижимости Черноморского побережья, наиболее перспективным после Сочи эксперты называют Геленджик. Среди конкурентных преимуществ этого курортного города – динамичное развитие городской и туристической инфраструктуры и его экологичность. Здесь, кстати, с началом кризиса цены снизились всего на 8%, тогда как, например, в Анапе жилье подешевело на 13%.
Сейчас цена одного кв. метра апартаментов в малоэтажных многоквартирных жилых комплексах, расположенных в коттеджных поселках Геленджика – составляет 63 625 руб., что на 9,1% ниже уровня начала 2010 г. По предварительным данным, уже в этом квартале на данный тип недвижимости произойдет повышение цен.
Во II квартале 2011 года средняя стоимость квадратного метра в городских новостройках составила 75 995 рублей (эконом и средние классы – 55 527 рублей, бизнес-класс – 71 954 рублей, элитный класс – 187 600 рублей).
Минимальная цена продажи коттеджа в среднем составляет 15,1 млн. руб., что на 20,1% ниже показателя начала 2010 г. Для корректного определения цены продажи коттеджей из выборки были исключены виллы в рамках элитного проекта Апарт-отель «Солнце», где минимальный бюджет покупки составляет 96 млн. руб.
Заметно ниже цены в Новороссийске и Краснодаре, где квадратный метр жилья на первичном рынке многоэтажной жилой недвижимости обойдется покупателю в среднем в 41,4 тыс. и 40 392 руб. «Частый сектор», разумеется, дороже: по данным за июнь 2011 г., стоимость коттеджей в организованных коттеджных поселках Краснодара варьировалась от 11,8 до 15 млн. рублей. Особняки, виллы и резиденции, построенные в этих же поселках стоят в пределах от 43 до 103 млн. рублей, дуплексы – от 12,3 до 14,2 млн. рублей, таунхаусы – от 2,7 до 3,8 млн. рублей.
Подводя итог, Илья Володько говорит, что за период кризиса рынок значительно уменьшился в своих объемах. Покупка курортного жилья, как правило, не является острой необходимостью. Это обычно второе или даже третье жилье в семье и от таких приобретений в условиях снижения доходов и неопределенности перспектив люди, конечно, отказываются в первую очередь. Соответственно, большая часть ранее планируемых строительных проектов была «заморожена», от реализации других девелоперы отказались вовсе.
В течение 2008-2010 гг. рынок прошел фазу коррекции. В дальнейшем может прослеживаться долгосрочная тенденция относительного снижения цен на курортную недвижимость. Это будет связано с изменением структуры рынка: если раньше строительство в основном велось в высоких бизнес и элит классах, то теперь предполагается рост объемов строительства более доступных курортных объектов эконом, эконом плюс и средних классов.
