Дома звезд в Подмосковье Квартиры знаменитостей в Москве

Мы рекомендуем

  • ЖК "Си Лайф"
    Новый жилой комплекс на побережье Лонг Бич. Первая линия. Вид на море и горы.
  • ЖК Parc du Cap
    Готовые квартиры с отделкой в сердце Французской Ривьеры
  • ЖК Aurora
    Кондоминиум в Паттайе, 300 метров до пляжа. Небольшой уютный проект в престижном районе.
  • МФК Новосити
    Старт продаж в новом корпусе! Первые 20 квартир по специальным ценам - от 60 000 руб. за кв.м.

Юридические аспекты покупки недвижимости в Крыму

23.04.15

Интерес к недвижимости в Крыму огромен. Однако оформление сделок купли-продажи по-прежнему сопряжено с огромными сложностями.

При общем большом интересе к крымской недвижимости, об юридической стороне грамотного оформления прав собственности волнуются мало. Если посмотреть то цифры ошеломят. «Купить дом в Крыму» — почти 30 тыс. запросов, «недвижимость в Крыму» — более 40 тыс. запросов. Между тем, «регистрация недвижимости в Крыму» — всего 241 запрос, «Росреестр в Крыму» — 530 запросов, «кадастр+Крым» — 185 запросов. То есть серьезно задумываются о сделках в сотни раз меньше человек, чем «прицениваются».

Подводные камни сделок с недвижимостью в Республике Крым

На сегодняшний день в Крыму существует определенный ряд сложностей, связанных с покупкой недвижимости, и самой главной из них является отсутствие правовой информации об объекте недвижимости. Так, например, приобретая квартиру, граждане не могут проверить ее на «юридическую чистоту», ведь доступ к государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество Украины для Крыма закрыт.

Таким образом, потенциальный покупатель не имеет возможности удостовериться в том, что продавец недвижимости действительно является ее собственником, а документы, которые он предъявляет в подтверждение своих прав, не являются подделкой.

Также, на пути к решению квартирного вопроса покупателя может подстерегать еще одна сложность — квартира может оказаться проданной нескольким лицам одновременно как в России, так и в Украине.

Кроме того, потенциальный объект покупки может находиться в залоге (ипотека),под арестом и т. д.

Управляющий партнёр юридической компании A LINEA Юрий Аксенов предупреждает: «В последнее время широко известной стала махинация с доверенностями. Так, собственниками многих объектов недвижимости в Крыму являются граждане Украины, проживающие не на территории полуострова и планирующие произвести отчуждение имущества посредством выдачи доверенностей на третьих лиц, которые и будут недвижимость продавать. Следует иметь ввиду, что продажа недвижимости по доверенности может быть оспорена в дальнейшем самими же собственниками, которые могут отказаться от факта выдачи ими доверенности, отозвать доверенность и в судебном порядке потребовать возврата недвижимости».

По словам эксперта, «заслуживает внимания следующее обстоятельство: в случае выдачи доверенности на территории Украины, как правило, у покупателя недвижимости в Крыму отсутствует возможность коммуникации непосредственно с собственником, который выдал доверенность. Указанным обстоятельством как раз и пользуются мошенники, которые, имея информацию о каком-либо объекте недвижимости, подделывают доверенности, получают задатки за продажу недвижимости покупателям и скрываются».

«В то же время, возмещение материального ущерба покупателям, передавшим мошенникам задатки за недвижимость, представляется сложной и практически лишенной перспективы задачей», — утверждает Юрий Аксенов и обращает внимание на то, что сделки, совершенные по законодательству России в отношении имущества, находящегося в Крыму, не признаются в Украине и, наоборот, — покупка в Украине крымской недвижимости не имеет юридической силы в РФ.

Очевидно, что в такой противоречивой ситуации возникли благоприятные условия для следующей махинации: продажа имущества в Крыму в рамках российского правового поля и признание данной сделки недействительной в украинских судах.

Так, в Украине был принят закон «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины» от 15.04.2014 г. № 1207–VII (далее также — Закон Украины от 15.04.2014 г. № 1207–VII).В соответствии с частью 5 статьи 11 данного Закона любая сделка в отношении недвижимого имущества в Крыму, в том числе, земельных участков, совершенная с нарушением украинского законодательства, является недействительной и не создает юридических последствий, кроме тех, который связаны с ее недействительностью.

После прошлогоднего затишья весной 2015 г. в Крыму активизировался рынок жилья в новых домах.

Покупка недвижимости такого типа, как правило, является более доступной по цене, в связи с тем, что строительство может находиться на начальной стадии, что обусловливает определенные риски.

Градация рисков весьма обширна и включает в себя какнедобросовестного застройщика, таки явного мошенника (например, «фирма-однодневка»), «заморозку» строительства дома, например, по причине того, что другие пайщики недобросовестно вносят свои взносы, ввод дома в эксплуатацию позже намеченного срока, и т. д.

Покупка жилья в новостройках Крыма

При покупке жилья в новостройках на первый план выходит наличие у застройщика всех регистрационных, учредительных и разрешительных документов, а также его деловая репутация.

«Очень многое зависит от застройщика и степени готовности объекта. Например, в Судаке сейчас есть объект-новострой, в котором предлагаются квартиры — но дом в споре между застройщиками. Риски есть в обоих случаях, все достаточно индивидуально», — полагает Юрий Аксенов. — «Риски меньше, если компания имеет положительную историю работы (реализованные проекты), бренд и ряд реализуемых сейчас проектов».

В любом случае, юристы рекомендуют остановиться на предложении местного (российского) застройщика, а также избегать их коллег с Украины.

«Суть в том, что в случае нарушения обязательств по договору украинским застройщиком, осуществить судебную защиту прав покупателя в рамках российской судебной системы будет проблематично, т. к. решения крымских судов в Украине не признаются, а исполнять их придется именно там», — рассказывает Юрий Аксенов.

В случае покупки жилья в новых домах, оптимальным будет предложение застройщика, основанное на заключении договора долевого участия по 214 — ФЗ, в соответствии с которым, если застройщик обанкротится, то требования участников долевого строительства будут обеспеченны залогом. Если застройщик работает по договорам долевого участия в строительстве, это означает, что у застройщика есть разрешение на строительство, земельный участок, принадлежит ему на праве собственности или праве аренды, а его документация отвечает требованиям законодательства. Сам договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации.

Порядок регистрации сделок купли-продажи недвижимости в Крыму

Начиная с августа 2014 года Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым начал регистрацию сделок с домами, квартирами, земельными участками и прочим недвижимым имуществом граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

2) правовая экспертиза документов, в том числе, проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;

3) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Если иные сроки не установлены федеральным законом, государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Ольга Чудинова
Вернуться к списку статей